[an error occurred while processing the directive]
[an error occurred while processing the directive]
  • Многие граждане Российской Федерации покупают недвижимость за границей. Их влечет желание купить дальнюю дачу или вторым домом, чтобы проводить там отпуск или с целью инвестиций, учитывая, что цены во многих странах существенно ниже московских и других городов «миллиоников» нашей страны. Правда многие не знают, во сколько им обойдется содержание своей мечты.

    Уведомление налоговой обязательно.

    Для того, чтобы совершить покупку недвижимости за рубежом, обычно необходимо открыть счет в стране покупки недвижимости, заметим, что это не единственный вариант, но самый распространенный, а по законодательству Болгарии единственный. Если вы открыли счет в зарубежном банке у вас возникает обязанность уведомить об открытом счете налоговый орган в российской федерации по месту постоянной регистрации. Сроки жесткие – в течение одного месяца со дня открытия (или закрытия) счета нужно оформить специальное уведомление и отправить его в налоговую инспекцию по месту жительства. Образец можно найти на сайте федеральной налоговой службы. (http://www.nalog.ru/document.php?id=23902&topic=fl_form)

    В документе указываются все реквизиты банка, адрес, название, персональный номер счета. Таким образом, налоговая располагает информацией о местонахождении денежных средств человека. И имеет право потребовать интересующие ее сведения у владельца счета или у уполномоченных органов страны, в которой он открыт. Возможно налоговая инспекция потребует в конце года предоставить информацию о сумме остатка на счете, открытом за рубежом. Такое же действие с уведомлением налоговиков нужно совершить, когда счет закрывают. Способы подачи подобной информации могут быть разные. Можно самим прийти в инспекцию, там заполнить и оставить уведомление, можно заполнить его дома и отправить по почте. Можно поручить оформить эту бумагу специалистам. Главное – чтобы на руках осталось подтверждение, что вы поставили в известность налоговый орган об открытии счета в установленные законом сроки. В противном случае – штраф, и не такой уж символический: 5000 рублей (ст. 118 НК РФ) – только за то, что не подтвердили сам факт открытия (закрытия) счета на конкретное лицо. Кроме НК, на том же самом настаивает и Закон о валютном контроле. «Забывчивость» клиента может сорвать сделку, требующую перевода денег из одной страны в другую. Что станет неприятной неожиданностью. При этом, информация о сумме денежных средств в уведомлении об открытии счета не требуется.

    Переводы за рубеж.

    При переводе в зарубежный банк могут возникнуть две проблемы. Первая – на территории России в момент перевода денег. Часть банков, особенно принадлежащие зарубежным владельцам, нередко требуют представить налоговую декларацию с подтверждением того, что с нее уплачены налоги. Таковы внутренние правила в ряде иностранных банков. Вторая проблема может возникнуть в стране, куда деньги приходят. Налоговые органы интересуются, должен этот доход подлежать налогообложению или не должен. Операции по переводу средств всегда вызывают интерес налоговых органов как в России так и за рубежом Возможна ситуация, когда обе страны удержат налог с одного и того же дохода.

    Ипотека за границей. Не все так просто, как хотелось бы.

    Покупка недвижимость за рубежом привлекает российских покупателей еще и сравнительно низкой ипотечной ставкой. Например во многих странах Европы она составляет 3-5%. Сравните с ипотекой в России! К сожалению, наше государство хочет получить доход и этих операций. Оно имеет право на это по налоговому законодательству в случае, когда кредиты в валюте предоставляются по ставке ниже уровня ставки рефинансирования, которую определяет ЦБ РФ. Сейчас она составляет 9% в валюте и 8,25% в рублях. В любой момент их можно посмотреть на сайте http://www.cbr.ru/ . Все кредиты, полученные за рубежом по более низкой ставке, создают материальную выгоду, которая облагается налогом. Например, вы, российский налоговый резидент, взяли в Испании ипотечный кредит под 5% и приобрели там недвижимость. Разница между 9 и 5% образует материальную выгоду. И с этой абстрактной величины, не имея, по сути, реального дохода, будете вынуждены отдавать налоги по ставке 35%. Таким образом, необходимость уплаты налога с материальной выгоды при получении зарубежных кредитов снижает их привлекательность. Выгодный ипотечный кредит может обернуться весьма невыгодной сделкой. И такие налоговые риски тоже надо учитывать. В случае, если такой кредит берется в российском банке на приобретение недвижимости в России, тогда у человека возникает право на имущественный вычет, и материальная выгода не включается в налогообложение.

    Как не платить налог дважды?

    Есть возможность избежать двойного налогообложения при наличии между государствами соглашений об избежании двойного налогообложения. Такие договора, подписанный двумя странами, направлены на освобождения лиц, являющихся налогоплательщиками в этих странах, от взимания налогов дважды по одним и тем же операциям. Государства, которые заключили между собой соглашение, идут навстречу гражданам, дают возможность не платить дважды налоги в той и другой стране. Но реализовывать свое право налогоплательщику приходится самостоятельно. В любом случае возникает обязанность задекларировать доход. Нужно обратиться в налоговую инспекцию страны резидентства и подать декларацию о доходах, получаемых в других странах. Список стран, с которыми Россия заключила такой договор можно найти в конце статьи. Граждане стран-партнеров имеют право выбора оплаты налоговых сборов по своему усмотрению. Для устранения двойного налогообложения используется метод зачета. Если резидент получает доход, или владеет имуществом, которые в соответствии с положениями соглашения могут облагаться налогом в стране-партнере, то уплаченная там сумма сбора будет вычтена из налога, взимаемого с такого резидента в России. Но – по большей ставке. То есть если в одной из стран ставка выше, налоги придется платить по ней, а не по той, что ниже. Важный момент! Этот вычет не может превышать сумму налога на такой доход или имущество, исчисленную в соответствии с законодательством Российской Федерации. За перерасчетом нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства, задекларировать доходы, полученные за рубежом и указать сумму уплаченных налогов. И тогда в нашей стране они будут зачтены. Сумма удержанного налога может быть принята в уплату налога в РФ. Но – только в пределах ставки, действующей в нашей стране, то есть 13 процентов. И если за рубежом вы заплатили по более высокой ставке, вам зачтут или вернут лишь часть уплаченных налогов. Но есть ряд стран, с которыми такие договоры отсутствуют. Это существенно осложняет положение налого-плательщика – у него возникает обязанность платить налоги в обеих странах. Чтобы не оказаться в числе налоговых правонарушителей, следует изучить налоговое законодательство до заключения сделки или обратиться за консультаций к специалистам по недвижимости данной страны, обычно все эти консультацию входят в пакет услуг, предоставляемые покупателю. В ряде случаев помогает установления статуса налогового резидента в стране покупки недвижимости.

    Ваш статус – налоговый резидент.

    Порядок определения налогового резидентства (не путать с гражданством – оно тут ни при чем) определяется национальными налоговыми законодательствами и международными соглашениями. К примеру, в соответствии с соглашениями между Россией и Германией, Россией и Францией физическое лицо может быть резидентом обоих договаривающихся государств.

    В иных случаях физическое лицо может выбрать страну резидентства по следующим предложенным соглашениями алгоритмам:

    1) лицо считается резидентом того государства, в котором оно располагает постоянным жилищем; если оно располагает постоянным жилищем в обоих государствах, то оно считается резидентом того государства, в котором оно имеет наиболее тесные личные и экономические связи (центр жизненных интересов);

    2) в случае если государство, в котором лицо имеет центр жизненных интересов, не может быть определено, или если лицо не располагает постоянным жилищем ни в одном из государств, оно считается резидентом того государства, в котором обычно проживает;

    3) если лицо обычно проживает в обоих государствах, или если оно обычно не проживает ни в одном из них, оно считается резидентом того государства, гражданином которого является;

    4) если каждое из договаривающихся государств рассматривает лицо в качестве своего гражданина или если ни одно из них не считает его таковым, то компетентные органы договаривающихся государств решают этот вопрос по взаимному согласию.

    Статус налогового резидента в РФ.

    С 1 января 2007 года налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2, 3 ст. 207 НК РФ). А как быть, если человек живет в одной стране не менее 183 дней, но у него недвижимость, экономический интерес, семья находятся в другой? В таком случае он имеет право выбора налогового резидентства в той или другой стране. Выбор страны резидентства – это выбор наиболее эффективного налогообложения. Для этого в уполномоченных органах избранной страны необходимо получить подтверждение такого статуса и использовать этот документ для представления его в других странах, где возникают вопросы по налогообложению.

    Оценивайте расходы правильно!

    Многие страны, особенно европейские и США, активно обмениваются с РФ информацией о доходах граждан и порядке налогообложения. Рядовой покупатель или инвестор, оценивая инвестиционную составляющую и выгодность капиталовложений за рубежом, должен это учитывать. Ему следует интересоваться не только ставкой налога, или того же ипотечного кредита, не только уровнем цен на нее, но и порядком налогообложения в стране, где он собирается обзавестись недвижимостью.

    Местные особенности.

    В ряде стран действует закон, по которому невозможно оформить недвижимость на иностранное физическое лицо – только на юридическое. Но чтобы стать юридическим лицом, надо зарегистрироваться в этом качестве, вести какой-то вид деятельности, нести дополнительные затраты на ее сопровождение. И платить налоги за деятельность этого юридического лица. Например, в Словакии учредителем фирмы может быть иностранец, а управляющим только словак. При ликвидации фирмы недвижимость придется продать.

    Такая же ситуация в Хорватии. Россиянам придется открывать фирму. Хотя для граждан Евросоюза таких ограничений нет – с недавнего времени им разрешено покупать недвижимость на свое имя.

    В Черногории можно купить дом, но права на покупку земли нет. И те из наших соотечественников, кто приобрел там дома, теперь не знают, что с ними делать.

    В Таиланде можно свободно приобрести квартиру, но виллу – только на созданную в этой стране компанию.

    В Турции без получения вида на жительство купить недвижимость физическое лицо не может. Правда вид на жительство оформляется в течении трех дней и стоит около 300 евро.

    В Болгарии купить квартиру можно и иностранному физическому лицу, а вот землю – только юридическому.

    В Австрии, чтобы приобрести недвижимость, нужно прожить не менее трех лет. Про все особенности необходимо заранее узнать у продавца или обративший к юристами, которые специализируются на той стране, где вы хотите сделать покупку.

    Список стран, с которыми Россия заключила соглашения об избежании двойного налогообложения: Австрия Азербайджан Албания Армения Беларусь Бельгия Болгария Великобритания Венгрия Вьетнам Германия Греция Дания Египет Израиль Индия Иран Ирландия Исландия Испания Италия Казахстан Канада Катар Кипр Киргизстан Китай Корейская НДР Республика Корея Ливан Люксембург Македония Малайзия Мали Марокко Молдова Монголия Намибия Нидерланды Новая Зеландия Норвегия Польша Румыния Сирия Словакия Словения США Туркменистан Турция Узбекистан Украина Филиппины Финляндия Франция Хорватия Чехия Швейцария Швеция ЮАР Сербия Япония

    Tags: , , ,

   

[an error occurred while processing the directive] [an error occurred while processing the directive] [an error occurred while processing the directive]
[an error occurred while processing the directive]
[an error occurred while processing the directive]
[an error occurred while processing the directive]